Мурино: новый город за три года

оригинал статьи БН.ру

Текст: Павел Гинёв    Фото: Алексей Александронок

Застройка бывших совхозных земель около станции метро «Девяткино» идет столь стремительно, что только в ближайший год население Мурино увеличится вчетверо. Но исправлять градостроительные ошибки пятилетней давности предстоит еще многие годы.

Десять лет назад поселок Мурино выглядел так же, как и практически все более-менее крупные населенные пункты на границе города и области: обилие частного сектора вперемешку с немногочисленными панельными домами, которые здесь начали возводить еще в начале 60-х годов прошлого века.

Когда КАД важнее метро

Главным отличием Мурино от остальных поселков Ленобласти являлось наличие станции метро «Девяткино», введенной в строй в 1978 году (до 1992 года называлась «Комсомольской»). Для пересадки на электричку эта станция до сих пор самая удобная в Петербурге, так как наземный вестибюль буквально вписан в железнодорожную платформу. Пассажиропоток на ней был самым низким в городе, поскольку пользовались станцией в основном дачники летом и лыжники зимой – по выходным.

Наличие столь уникальной для Ленинградской области опции, как станция метро в пешеходной доступности, долгое время не привлекала сюда частных застройщиков: свободных пятен под застройку тогда хватало с избытком и в обжитых районах внутри городской черты. Своеобразным сигналом для строительного бизнеса стало открытие сквозного движения по Кольцевой автодороге от Горской до Московского шоссе в сентябре 2006 года и съезда с КАД на Токсовское шоссе, который появился в конце 2007-го.


Вид на западную часть Мурино

Первыми оценили потенциал поселка и его окрестностей ленд-девелоперы, начавшие сотнями гектаров скупать совхозные земли, тогда еще использовавшиеся по прямому назначению. Сельхозугодья переводили в статус, позволяющий вести на них строительство многоквартирного жилья, резали на отдельные лоты и продавали девелоперам. Непосредственно застройка бывших совхозных полей началась лишь в 2011 году, сначала осваивались свободные пятна внутри поселка.

Первой ласточкой стал ЖК «Муринский» на Оборонной улице, состоящий из нескольких 15-17-этажных домов. Его компания «ЦДС» сдала в 2008 году. После этого за строительство ЖК «Мечта» принялась компания «Мавис» – этот объект находится ближе всего к метро. Затем к ней присоединился шведский NCC, купив соседний участок.

Без инфраструктуры

Ни детских садов, ни школ, ни поликлиник первые девелоперы строить в Мурино не собирались, под эти объекты даже не отводились места в проектах планировок. Сначала от них этого никто и не требовал: муниципалы безропотно подписывали разрешения на строительство многоэтажных высоток безо всякой сопутствующей инфраструктуры. Результат известен: сегодня в поселке нет ни одной школы и всего один работающий детский сад. Градостроительный перекос в Мурино – наверное, самый впечатляющий в петербургских предместьях. Он будет аукаться нынешним и будущим жителям еще несколько лет.


ЖК «Мечта» от компании «Мавис»

Надо отдать должное областным властям: исправлять ситуацию они начали три года назад. Использовался как пряник – в виде программы «Социальная инфраструктура в обмен на налоги», так и кнут – власти в судебном порядке заставляли несговорчивых девелоперов менять проектную документацию.

Кое-каких успехов добиться удалось: до конца года планируется ввести в эксплуатацию школу на 1224 места и 13 детских садов в составе ЖК «Мой город», «Тридевяткино царство», «Greenландия», «Новое Мурино», «Эланд» и некоторых других. Правда, объекты еще надо передать муниципальным властям, а это процедура непростая и длится, как правило, не меньше полугода.

Въезд – рубль, выезд – два

Еще хуже дело обстоит с транспортной доступностью муринских новостроек. Казалось бы, какие могут быть проблемы при наличии метро? Однако пассажиропоток станции «Девяткино» в ближайшие годы увеличится в несколько раз, на что она совершенно не рассчитана.

Достаточно сказать, что только в прошлом году в Мурино ввели полмиллиона «квадратов» жилья и еще 600 тысяч сдадут до конца нынешнего. Если сейчас в поселке проживает всего 12 тысяч человек, то к концу 2016-го население увеличится почти до 50 тысяч. А уже в 2017 году Мурино, скорее всего, догонит и обгонит по этому показателю райцентр – Всеволожск, где сейчас чуть меньше 70 тысяч жителей. Кстати, к этому времени поселок, вполне возможно, получит статус города.


ЖК «Солнечный» от компании «Арсенал-Недвижимость»

Но труднее всего придется автомобилистам. Узкое Токсовское шоссе в часы пик забито транспортом уже сейчас, а что будет через год, и подумать страшно. В той части поселка, что находится к западу от железной дороги, есть только технический проезд вдоль КАД, упирающийся в Шоссейную улицу, идущую из Бугров в промзону «Парнас». Словом, если совсем ничего не делать, то Мурино задохнется в пробках совсем скоро.

Впрочем, надежда все же есть. Благодаря тому, что в Мурино собираются строить международный автовокзал, Росавтодор согласовал строительство съезда с КАД в западную часть поселка. Проектирование уже почти завершено (финансировал эти работы пул застройщиков, работающих в Мурино), и в конце года документация должна быть передана на утверждение в Главгосэкспертизу.

Такая же ситуация с проектом строительства транспортного обхода Мурино и Нового Девяткино от развязки КАД с Пискаревским проспектом до дороги на Матоксу – проект выйдет из экспертизы в начале будущего года. Правда, за чей счет будет вестись это строительство, пока совершенно неясно. Область хочет найти инвестора (и, соответственно, сделать дорогу платной), но вот найдутся ли желающие – большой вопрос.

Три острова

Перейдем непосредственно к возводимому в поселке жилью. Совокупно здесь заявлено проектов на 4,5 млн кв. м, половина этого объема уже вышла на рынок и частично реализована. В 2015 году, несмотря на ощутимое снижение спроса на первичном рынке в целом, предложения в Мурино меньше не стало: в продажу уже поступило 600 тыс. «квадратов» и еще 200 тысяч добавится в четвертом квартале. В Мурино работают большинство крупных и средних петербургских девелоперов.

Поселок можно условно разделить на три наиболее активно застраиваемые зоны. Самая крупная – земли АОЗТ «Ручьи» западнее железной дороги. Здесь строятся 18 объектов (а три года назад их было всего три), на подходе девятнадцатый. На севере, вдоль шоссе в Лаврики, находятся еще три ЖК – «Муринский посад» («ЦДС»), «Тридевяткино царство» («УНИСТО Петросталь») и «Силы природы» (O2 Development), еще четыре разбросаны по «исторической» части Мурино, из них самые крупные – «Новое Мурино» («ЦДС») и «Эланд» (NCC).

Мурино можно назвать типичным петербургским «спальником», пусть формально в состав города оно и не входит. Абсолютное большинство объектов – 18-25-этажные высотки, причем число панельных и кирпично-монолитных приблизительно равно. Подавляющее большинство квартир – 75-80% – «однушки» и студии, а вот трехкомнатных менее 5%. Есть отдельные объекты, состоящие исключительно из малогабаритного жилья. В основном жилье продается без отделки.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра – 80 тыс. руб. Это на 20% ниже, чем в городе, но на 15% дороже, чем в среднем по пригородным территориям. Понятно, что вверх ценник тянет наличие станции метро. Самый распространенный тип студии (23-26 кв. м) стоит здесь чуть менее 2 млн руб. «Однушка» в среднем обойдется в 2,6 миллиона, «двушка» – в 3,65 млн, «трешка» – в 4,7 млн руб.

Отметим, что в текущем году цены на жилье в Мурино не только не растут, но за счет акций и скидок даже немного падают. Вряд ли это приободрит инвесторов, зато тех, кто планирует приобретать квартиру для собственного проживания, безусловно, порадует.


Сданные и строящиеся жилые комплексы Мурино

Застройщик

Адрес

Срок сдачи очередей

Схема продаж

МИСК

пос. Мурино, шоссе в Лаврики, 34, лит. Б

дома сданы

 

БалтСтройКомплект

пос. Мурино, шоссе в Лаврики, 34

дом сдан

 

Викинг

пос. Мурино, шоссе в Лаврики, 42

IV кв. 2015 г.

ДДУ

Setl City

пос. Мурино

дома сданы, I кв. 2016 г., II кв. 2016 г., III кв. 2016 г., II кв. 2017 г.

ДДУ

VillaDevelopment

пос. Мурино, Боровая ул., 16

дом сдан

 

Лидер Групп

земли САОЗТ «Ручьи»

IV кв. 2017 г.

ЖСК

Арсенал-Недвижимость

земли САОЗТ «Ручьи»

II кв. 2017 г., IV кв. 2018 г.

ДДУ

Петрострой

пос. Мурино

IV кв. 2016 г., II кв. 2017 г., IV кв. 2017 г., II кв. 2018 г.

ДДУ

Мавис

земли САОЗТ «Ручьи»

дом сдан, II кв. 2016 г., II кв. 2017 г., III кв. 2017 г.

ДДУ

СпецКапСтрой СПБ

пос. Мурино, Оборонная ул., уч. 31/1

IV кв. 2016 г.

ДДУ

Лидер Групп

пос. Мурино

госкомиссия, IV кв. 2015 г.

 ДДУ, ЖСК

Норманн

земли САОЗТ «Ручьи», уч. 27

IV кв. 2015 г., IV кв. 2015 г.

ДДУ

Норманн

земли САОЗТ «Ручьи», уч. 57

IV кв. 2016 г., I кв. 2017 г.

ДДУ

Полис Групп

земли САОЗТ «Ручьи»

IV кв. 2016 г., IV кв. 2017 г.

ДДУ

Петрострой

пос. Мурино

IV кв. 2015 г., IV кв. 2015 г., IV кв. 2015 г., II кв. 2016 г., IV кв. 2016 г., IV кв. 2016 г.

ДДУ

ЛенСпецСтрой

земли САОЗТ «Ручьи»

III кв. 2017 г., IV кв. 2017 г.

ДДУ

Мавис

пос. Мурино, Привокзальная пл.

дома сданы

ДДУ

Полис Групп

земли САОЗТ «Ручьи»

дома сданы, IV кв. 2015 г., IV кв. 2015 г., II кв. 2016 г., IV кв. 2016 г.

ДДУ

Центр Долевого Строительства

пос. Мурино

дома сданы

 

Центр Долевого Строительства

пос. Мурино

I кв. 2016 г., I кв. 2016 г., IV кв. 2016 г.

ЖСК

Центр Долевого Строительства

пос. Мурино, Новая ул., 7

дома сданы, IV кв. 2015 г., 2015-2016, II кв. 2016 г.

ЖСК

Запстрой

земли САОЗТ «Ручьи»

III кв. 2016 г., IV кв. 2016 г., III кв. 2018 г., II кв. 2019 г.

ДДУ

МонАрх

земли САОЗТ «Ручьи»

IV кв. 2016 г.

ДДУ

O2 Development

пос. Мурино, шоссе в Лаврики, 64

IV кв. 2015 г., I кв. 2016 г.

ЖСК, ДДУ

Navis Development Group

пос. Мурино

IV кв. 2015 г., IV кв. 2015 г., IV кв. 2015 г.

ЖСК

СтройТехИнвест 25

земли САОЗТ «Ручьи», уч. 35

IV кв. 2015 г.

ДДУ

Арсенал-Недвижимость

земли САОЗТ «Ручьи»

дома сданы, IV кв. 2015 г., II кв. 2016 г., IV кв. 2016 г., II кв. 2016 г., IV кв. 2017 г.

ДДУ

РосСтройИнвест

пос. Мурино, Оборонная ул., уч. 57-70

IV кв. 2017 г., IV кв. 2018 г.

ДДУ

Лидер Групп

земли САОЗТ «Ручьи»

IV кв. 2016 г., II кв. 2017 г., IV кв. 2018 г.

ДДУ

УНИСТО Петросталь

пос. Мурино

дома сданы, IV кв. 2015 г., I кв. 2017 г., II кв. 2017 г.

ДДУ

NCC

пос. Мурино

дома сданы, IV кв. 2015 г., I кв. 2016 г., IV кв. 2016 г., IV кв. 2016 г., I кв. 2017 г.

ДДУ