При срочной продаже квартиры оптимизм неуместен

Оригинал статьи на БН.ру

Текст: Андрей Грязнов     Фото: Алексей Александронок

«Срочный выкуп квартир! Деньги через три дня» – такие объявления на рынке недвижимости сейчас встречаются нередко. И действительно, во многих случаях квартиру можно продать примерно за такое время.

Совсем другой вопрос, сколько продавец получит за свою недвижимость и стоит ли ему вообще рассматривать подобный вариант?

Маленькие – самые быстрые

Хорошая новость для продавцов жилья: средний срок экспозиции квартир эконом-класса на вторичном рынке пока что снижается. Особенно это заметно по итогам сравнения показателей аналогичных периодов годичной давности (см. таблицу).

Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на 1 февраля 2015 года однокомнатные квартиры эконом-класса экспонировались на вторичном рынке 31 день. Тогда как на 1 февраля прошлого года этот срок составлял 39 дней.

Плохая же новость состоит в том, что, по наблюдениям экспертов рынка, средние сроки экспозиции снижаются не только за счет растущей скорости проведения сделок. Но и за счет того, что часть продавцов отказываются от сделок, снимая свои объекты из листингов.

Тем не менее динамика совершаемых сделок в условиях экономической нестабильности действительно растет. И продавцу, и покупателю сегодня выгодно завершить процедуру в максимально сжатые сроки, чтобы не оказаться в заложниках очередных валютных качелей или непредсказуемых ценовых скачков в связи с макроэкономическими или политическими изменениями.

Налоги: как заплатить меньше?
Можно ли, не нарушая закона, снизить налог на доходы при продаже квартир >>

«Правило достаточно универсальное: чем меньше и дешевле квартира, тем меньше срок ее экспозиции. Конечно, это касается только ликвидных объектов, на которые в принципе есть спрос на рынке. Скорость продажи определяется и другими, помимо цены, факторами. Готов ли продавец освободить квартиру сразу, все ли документы готовы, есть ли какие-то обременения и т. д.», – говорит президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко.

Однако иногда даже не очень длительные сроки экспозиции могут не устроить продавца, которому нужно реализовать жилье со срочностью «еще вчера». Именно таким клиентам рынок предлагает соответствующую услугу – срочный выкуп квартир.

Кто все эти люди?!

Кто же готов продавать свое жилье по такой схеме?

По словам генерального директора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, потребность в срочной продаже квартиры может возникнуть, скажем, у предпринимателей, получивших неожиданную возможность расширения своего бизнеса (выкуп активов партнера, соседнего помещения и т. д.). Также, как считает эксперт, на такой шаг вполне могут пойти люди, получившие квартиру в наследство. Особенно если наследников несколько, а проживают они в различных регионах.

Наряду с клиентами, ставшими заложниками неожиданных обстоятельств, определенный процент «срочных продавцов» составляют люди, вставшие перед необходимостью такой продажи в силу собственной финансовой беспечности. К примеру, откладывавшие своевременную продажу до последнего момента, несмотря на заранее планировавшийся переезд в другой регион или другую страну либо необходимость срочного возврата заемных средств.

В такую ситуацию, по словам экспертов, нередко попадают чрезмерно оптимистично настроенные продавцы, имеющие поверхностные сведения о ситуации на рынке и на этом основании считающие, что сумеют провести сделку не только самостоятельно, но и в кратчайшие сроки.

Финансовая схема выкупа достаточно проста: агентство недвижимости приобретает жилье у продавца на собственные либо заемные (банковские) средства, после чего реализует его другим покупателям.

Комиссионные агентства в этом случае прописываются, как правило, чисто символические, а основную прибыль риэлторы получают за счет маржи купли/продажи. Конечно, самый волнующий продавца вопрос касается того, какой дисконт назначит агентство и сколько он потеряет по сравнению с вариантом обычной продажи. А потеряет он немало.

Мониторинг сайтов и обзвон ряда городских агентств недвижимости, декларирующих услугу срочного выкупа, показал, что продавец недополучит как минимум 25% рыночной стоимости квартиры. Некоторые же называли дисконт в 40% и даже 50%. По мнению большинства участников рынка, в ситуации когда динамика сделок заметно снизилась, скорее следует ориентироваться именно на последние цифры.

Но даже такие критические финансовые потери – это еще не все неприятности, которые могут ждать потенциального продавца. Некоторые объекты в срочном порядке не удастся реализовать в принципе, даже если владелец готов на самый серьезный демпинг.

К таким, например, относятся квартиры с проблемной историей, банковскими, или иными серьезными обременениями. Естественно, что не стоит надеяться законно продать квартиру даже за полцены, если она является предметом судебного спора. Если кто-либо из «риэлторов» заявит о своей готовности купить такой объект, то продавцу нужно срочно задуматься уже не о цене сделки, а о собственной безопасности – вероятность того, что он нарвется на мошенническую схему, оставшись в итоге и без денег, и без квартиры, стремится к 100%.

«Следует учитывать, что сегодня цикл сделки увеличивается за счет факторов, на которые практически невозможно повлиять. Допустим – за счет срока регистрации. И если регистрация фактически займет неделю, то явно нужно насторожиться, когда кто-то обещает провести сделку за три дня», – советует Екатерина Романенко.

Альтернативы нет?

«Я бы не сказал, что таких сделок бывает много, это скорее единичные случаи», – рассказывает Дмитрий Щегельский. Более распространена услуга не срочного выкупа, а так называемой срочной продажи. При этом сделка проходит, в общем-то, в обычном режиме, агентство не выкупает квартиру за свой счет, а ищет на нее покупателя – по цене несколько ниже рыночной.

«Если спрос на подобные объекты есть в принципе, то снижение цены на 5-10% от среднерыночной на аналогичные квартиры поможет найти покупателя очень быстро. Это касается типовых объектов нижнего и – отчасти – среднего ценовых сегментов», – делится наблюдениями Екатерина Романенко.

Понятно, что даже в отношении квартир эконом-класса это будет результативно для тех, которые находятся в «фокусе спроса», предположим для недорогих однокомнатных квартир в не слишком удаленных районах. На менее востребованные объекты специалисты рекомендуют снижать цены уже примерно на 15%.

Если же рассматривать объекты более высокого качества и уровня цен, то здесь дисконт продавца далеко не всегда способен сильно ускорить продажу – это «штучный товар» и покупательский спрос тут не очень сильно зависит от ценовой конъюнктуры.

Но даже такая срочная продажа займет определенное время. В среднем, как говорят операторы рынка, с момента обращения продавца до момента получения им денег проходит две-три недели.

По мнению начальника отдела ипотечного кредитования ВТБ 24 Татьяны Хоботовой, если деньги нужны срочно, то и на варианты банковского кредитования под залог имеющейся недвижимости продавцу рассчитывать не стоит. Подобный заем подразумевает целый ряд обязательных процедур, в числе которых рассмотрение заявки, оценка объекта, проверка документов, подготовка сделки и т. д. Все это занимает в среднем около двух недель, и это при условии, что у потенциального заемщика все документы готовы и в порядке.

Как вариант временного решения финансовой проблемы можно рассмотреть получение кредита на неотложные нужды, который позже можно будет погасить за счет продажи квартиры. Однако этот вариант подойдет не в любой ситуации, да и сумма займа будет существенно ниже ее стоимости.

Самой же лучшей альтернативой поспешной продаже квартиры операторы рынка называют своевременное планирование, при котором такой необходимости не возникает вовсе.

Срок экспозиции квартир эконом-класса на вторичном рынке

Месяц

Срок экспозиции, дни

 

1 ккв

2 ккв

Январь 2014

44,6

46,1

Февраль 2014

39,3

43,5

Март 2014

36,6

40,7

Апрель 2014

30,7

36,5

Май 2014

31,2

40,5

Июнь 2014

33,7

35,6

Июль 2014

34,9

38,6

Август 2014

36,9

44,0

Сентябрь 2014

35,7

41,5

Октябрь 2014

34,5

39,0

Ноябрь 2014

36,6

38,9

Декабрь 2014

37,4

45,8

Январь 2015

39,0

49,9

Февраль 2015

31,2

42,3

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»